O que esperar do mercado imobiliário em 2025?

O mercado imobiliário português está em constante evolução e 2025 não será exceção. Segundo as perspetivas divulgadas pela JLL no relatório anual Market 360º, este ano será marcado pela crescente relevância da sustentabilidade e eficiência energética, pela inovação tecnológica e pelo papel estratégico da localização na procura e investimento.

“O mercado está a evoluir muito rapidamente e estes são requisitos cada vez mais críticos para consumidores, ocupantes, proprietários, investidores e promotores imobiliários”, explica Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal. “Vão influenciar todas as decisões, desde a compra, venda e arrendamento até à promoção e desenvolvimento de novos projetos”, acrescenta.

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De acordo com a JLL, no segmento dos escritórios, 2025 trará um foco na modernização dos ativos para cumprir os padrões de sustentabilidade e descarbonização, além de um reforço do modelo híbrido de trabalho. A localização estratégica será mais crucial do que nunca.

No setor do retalho, a tecnologia terá um papel essencial na captação de consumidores para as lojas físicas. Já no imobiliário industrial e logístico, um dos segmentos de maior potencial, os data centers crescerão impulsionados pela Inteligência Artificial, enquanto a procura por espaços sustentáveis e energeticamente eficientes irá aumentar.

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Com base nestas tendências, a JLL prevê um ano de crescimento para o imobiliário português. Os segmentos de escritórios, retalho, logística, habitação e hotelaria deverão registar um desempenho sólido, impulsionado por uma procura forte e uma oferta que continua a ser um desafio estrutural.

Este desafio coloca-se na dupla perspetiva de ser necessário “apostar na qualificação do stock nos segmentos não residenciais”, incorporando as novas exigências de sustentabilidade e tecnologia, e, por outro lado, “na expansão de projetos residenciais, onde permanece uma enorme escassez de produto adequado aos jovens e à classe média.”, avança o relatório. Esta escassez de habitação acessível continuará a pressionar os preços.

Em termos de investimento, Portugal mantém-se atrativo para compradores internacionais, destacando-se também a emergência de novos formatos de habitação, como as residências para estudantes.

“Os preços e as rendas deverão continuar a crescer, refletindo uma procura robusta e uma oferta limitada. Contudo, a criação de nova oferta apresenta-se como uma oportunidade para investidores e promotores”, salienta Carlos Cardoso. Apesar do interesse do setor, os desafios do licenciamento e fiscalidade continuam a ser entraves ao crescimento.

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A conjuntura económica deverá favorecer o setor em 2025, prevê a JLL. A inflação está a estabilizar nos 2%, o desemprego mantém-se em 6,4% e o PIB cresceu 1,9% em 2024, de acordo com as recentes estimativas do Governo, bastante acima da média da Zona Euro, com boa dinâmica do consumo privado e do turismo.

Apesar dos riscos geopolíticos e das incertezas em torno das políticas comerciais internacionais, a JLL considera que 2025 terá um desempenho melhor do que 2024, impulsionado por um ambiente económico estável e pela crescente aposta na sustentabilidade e na inovação no setor imobiliário.

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INVESTIMENTO

• Investimento em imobiliário comercial soma €2.310 milhões, mais 40% que em 2023.
• Investimento estrangeiro é 85% do montante transacionado.
• Segmento do retalho agrega 52% do volume investido (€1.200 milhões), seguido dos hotéis, com uma quota de cerca de 20%.
• De um modo geral, as prime yields mantiveram-se estáveis ao longo de 2024, mas deverão comprimir em 2025.
• A maior dinâmica no investimento foi motivada pelo ambiente macroeconómico mais favorável, com taxas de juro mais baixas, e pelo crescente alinhamento entre as perspetivas de compradores e vendedores relativamente aos preços e aos retornos, o que facilitou os processos de negociação.

HOTELARIA

• Forte desempenho dos indicadores operacionais, com número de hóspedes e dormidas acima dos níveis pré-pandemia. Em 2024, registaram-se 31,5 milhões de hóspedes e 80,2 milhões de dormidas nos estabelecimentos hoteleiros nacionais, mais 16% e 14%, respetivamente, do que em 2019.
• Número recorde de turistas internacionais (62% dos hóspedes) e dos seus gastos (€26.000 milhões)
• Lisboa regista ocupação de 73,1%, RevPAR de 129,4€ e Diária Média 177,0€. No Porto, estes indicadores são de 69,1%, 90,8€ e 131,5€. Em qualquer das cidades, todos estes indicadores cresceram face a 2023.
• Em 2024 registaram-se 68 novas aberturas em Portugal, das quais 41% respeitam unidades de 4 e 5 estrelas. Estas aberturas somaram 7.790 novas camas.
• A nível de investimento, há uma crescente diversificação geográfica da procura, incluindo para a Madeira e Açores.

RETALHO

• O consumo privado aumentou, atingindo €38.000 milhões no 3º trimestre de 2024. Segmento também animado pela boa performance do turismo.
• Volume de vendas (+7,8% 1º semestre 2024 vs 1º semestre 2023) e footfall (+6,8%) nos principais centros comerciais com bom desempenho.
• As vendas online deverão abrandar o ritmo de crescimento, de uma média anual de 15,7% de 2020 a 2023, para 7,4% de 2024 a 2029.
• Comércio de rua com bom nível de aberturas. Em Lisboa destaca-se a inauguração de uma das maiores lojas da Zara a nível mundial, situada no Rossio.
• As rendas prime aumentaram em todos os segmentos, atingindo 140€/m2 no comércio de rua em Lisboa e 85€/m2 no Porto.
• Destaca-se também o aumento das rendas prime no retalho alimentar, para 15€/m2, nos retail parks, para 13€/m2, e nos centros comerciais prime, a manter nos 130€/m2.

ESCRITÓRIOS

• Forte crescimento da ocupação de escritórios em Lisboa e Porto, acompanhado por um aumento dos valores prime de arrendamento.
• Ocupação em Lisboa ascendeu a 222.000 m2, 97% acima de 2023 e o segundo maior volume dos últimos cinco anos.
• Ocupação no Porto somou 76.600 m2, mais 53% que em 2023 e um novo recorde de mercado.
• As áreas médias por transação aumentaram em Lisboa e Porto, mostrando maior propensão da procura por escritórios de grande dimensão.
• Rendas prime aumentam, atingindo 28,5€/m2 em Lisboa e 21,0€/m2 no Porto. O aumento das rendas reflete também a qualificação dos espaços, com escritórios mais modernos e mais bem servidos.

HABITAÇÃO

• Mercado reativou a procura, em resposta à descida das taxas de juro, com impacto especialmente visível na segunda metade do ano.
• Nos primeiros nove meses de 2024, vendas somam 111.110 fogos no valor de €23.650 milhões, mais 9% e 14%, respetivamente, em termos homólogos.
• Estima-se que a venda de habitação tenha atingido mais de €30.000 milhões em 2024.
• Os compradores com residência fiscal nacional representam cerca de 89% do volume transacionado e os outros 11% são adquiridos por residentes internacionais.
• Continua a existir um elevado desequilíbrio entre oferta e procura, apesar da introdução das novas medidas dirigidas ao setor.
• Este desajuste mantém os preços sob pressão, atingindo-se valores médios de venda de 4.815€/m2 em Lisboa e 3.265€/m2 no Porto.

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

• Apesar do crescimento no número de fogos licenciados e concluídos, a produção imobiliária permanece inferior à da década anterior. Há 3,6 vezes menos fogos licenciados e 5,4 vezes menos fogos concluídos.
• O ritmo lento de licenciamentos é identificado como um dos principais obstáculos ao investimento e ao desenvolvimento de novos projetos.
• Mas o aumento dos custos de construção também tem sido uma questão a afetar a produção imobiliária. Nesta área, o custo da mão-de-obra é a componente que mais pesa, mantendo a tendência crescente.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• Ocupação ascende a mais de 750.000 m2, mais 85% que em 2023 e acima da média dos últimos 5 anos (520.000 m2).
• Apesar deste crescimento, há uma fatia importante da procura por satisfazer, especialmente as empresas de 3PLs.
• Esta situação tem impulsionado as rendas, que cresceram ao longo do ano, atingindo os 6,5€/m2 em Lisboa e os 5,25€/m2 no Porto.
• Um dos ativos em destaque são os data centres e Portugal afirma-se como destino atrativo para a instalação deste tipo de infraestrutura.
• Relativamente ao pipeline, estão planeados mais de 1.000.000 m2 de nova área, dos quais alguns projetos estão já em construção.

LIVING

• Portugal é um dos países com maior potencial de expansão nos segmentos de living, dada a carência de stock imobiliário desta natureza, em contraste com a forte procura.
• Com indicadores operacionais robustos, o segmento das residências sénior e saúde cativou o interesse dos investidores, protagonizando diversas transações de ativos em 2024.
• O segmento das residências de estudantes evidencia-se como a classe de ativos de investimento mais dinâmica entre o living e os alternativos. Beneficia de excelentes taxas de ocupação num contexto de procura crescente, com aumento do número de estudantes, especialmente internacionais.
• O Built-to-Rent é um mercado com forte potencial de crescimento, num momento em que aumenta a necessidade de criar oferta de arrendamento face ao nível de preços que as casas atingem. Contudo, permanecem muitos desafios a nível de licenciamento, legislação e custos financeiros deste tipo de projeto, o que acaba por limitar o interesse de investidores e promotores.

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