Habitação em debate no parlamento com preços das casas em máximos históricos

O novo pacote de medidas do Governo para a habitação é debatido e votado esta sexta-feira no parlamento, juntamente com propostas apresentadas por vários partidos da oposição, num momento em que os preços das casas continuam a subir e já atingiram novos máximos históricos, segundo os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE).

No terceiro trimestre de 2025, o Índice de Preços da Habitação do INE mostrou uma subida de 17,7% face ao período <\homólogo, atingindo um novo máximo histórico desde que a série estatística começou a ser produzida em 2009.

Entre julho e setembro, foram vendidas 42.481 habitações em território nacional, um número ligeiramente inferior ao verificado no trimestre anterior, mas com o valor dos imóveis transacionados a registar um novo recorde, ao fixar-se em 10,5 mil milhões de euros.

Em média, cada casa que mudou de dono em Portugal foi vendida por cerca de 247 mil euros. Na cidade de Lisboa, o custo de venda de habitações é o mais alto do país, e já ultrapassa, em média, os 400 mil euros.   undefined

Desde o segundo trimestre de 2024 que os preços das casas estão a subir consecutivamente, de acordo com o Índice de Preços da Habitação do INE.

Também a avaliação bancária da habitação continua a quebrar recordes de maneira contínua.

Em novembro de 2025, o valor mediano da avaliação bancária medida pelo INE subiu 18,4% face ao período homólogo, para 2.060 euros por metro quadrado, com os pedidos de avaliação para concessão de crédito a voltarem a subir, para 36.282.

Esta evolução representa mais 35 euros por metro quadrado em relação ao anterior mês de outubro, e corresponde a mais 320 euros do que os 1740 euros por metro quadrado registados em novembro de 2024.

Desde janeiro de 2024 que os valores medianos das avaliações bancárias têm sido sucessivamente ultrapassados.

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Ainda em novembro, os pedidos de avaliação para concessão de crédito voltaram a subir, para 36.282, mostrando uma dinâmica de crescimento do crédito bancário apesar do aumento do preço das habitações.

Em outubro, a dívida aos bancos contraída pelas famílias através do crédito à habitação subiu mil milhões de euros, atingindo o valor mais elevado da série estatística disponibilizada pelo Banco de Portugal (BdP).

O problema da habitação agravou-se desde o fim da crise financeira, mas, desde que em agosto de 2024 o primeiro governo de Luís Montenegro lançou um primeiro conjunto de medidas de natureza fiscal, como a garantia pública do Estado, os preços das casas não têm parado de subir, como mostram os indicadores divulgados pelo INE e Banco de Portugal.

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A garantia pública, que permite aos jovens acederem a 100% do financiamento bancário para compra da primeira casa, tem sido usada por cerca de metade dos jovens de até 35 anos que contraem créditos à habitação.

Em novembro, os bancos já tinham utilizado mais de metade (52,8%), ou 626 milhões de euros, do montante total de 1.550 milhões de euros disponibilizados pelo Estado.

A compra de casa por jovens com recurso à garantia pública, que permite ao Estado constituir-se como fiador de até 15% do valor da transação, representou 26,5% do montante dos novos créditos à habitação e 23,2% dos contratos assinados entre janeiro e novembro do ano passado.

Novembro foi também o mês com o segundo maior número de créditos concedidos ao abrigo do regime, num total de 522 milhões de euros, apenas atrás de outubro, quando foram assinados 2.641 empréstimos para a compra de habitação no valor de 541,4 milhões de euros.

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Desde a apresentação do primeiro pacote de medidas destinadas a pôr fim à crise da habitação, que além da garantia pública incluiu incentivos fiscais como a isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e de imposto do selo, o índice de preços da habitação o INE já registou um aumento de cerca de 27%.

As propostas de lei que o Governo vai levar à Assembleia da República, para aumentar a oferta de habitação, são sobretudo de natureza fiscal, e correspondem a pedidos de autorização legislativa que permitem ao executivo de Luís Montenegro alterar o Código do IVA, o Código do IRS, o Estatuto dos Benefícios Fiscais e o Código do IMT.

Para os senhorios, está prevista uma redução do IRS de 25% para 10% destinada a libertar mais casas para arrendamento.

Para os proprietários, é proposta uma isenção das mais-valias de IRS na venda de habitações, desde que o valor seja reinvestido em imóveis para arrendamento a valores que o Governo definiu como moderados, de até 2.300 euros mensais.

No caso de os imóveis serem detidos por empresas, o executivo prevê que só metade dos rendimentos prediais conte para a tributação em IRC.

A proposta prevê igualmente a “aplicação de uma taxa de 5% aos rendimentos auferidos por participantes ou acionistas decorrentes de unidades de participação ou participações sociais em organismos de investimento alternativo”, na proporção equivalente aos “rendimentos daqueles organismos resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional celebrados ao abrigo do RSAA [regime simplificado de arrendamento acessível] ou de outros diplomas que promovam o arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços acessíveis”.

Por fim, para os promotores e construtores, o IVA desce de 23% para 6% desde que as casas a construir sejam vendidas por até 648 mil euros ou arrendadas por até 2.300 euros mensais.

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Em discussão no parlamento, estará igualmente um pedido de autorização legislativa para alterar os regimes jurídicos da urbanização e da edificação (RJUE) e da reabilitação urbana para dotar de "maior flexibilidade" os procedimentos urbanísticos em contexto de "crise da oferta habitacional".

O diploma reduz prazos, "tendo em vista a redução ao máximo dos custos de contexto associados à atividade construtiva", e a generalidade das operações urbanísticas passam a poder ser executadas "na sequência da submissão de uma comunicação prévia", sem "ficar na dependência de qualquer ato administrativo", como sucede atualmente, para que o tempo entre a comunicação prévia e o início da execução da obra seja possível ao fim de um período mínimo de oito dias.

Na fase de apreciação, as consultas às diversas entidades que tenham de se pronunciar são acionadas na mesma fase, "assim que o processo se encontrar devidamente instruído", evitando-se assim que os projetos fiquem "parados" num único organismo à espera de decisão.

As medidas fiscais previstas no pacote para a habitação apresentado pelo Governo deverão custar entre 200 a 300 milhões de euros, disse esta quarta-feira o ministro das Finanças. Joaquim Miranda Sarmento salientou, numa audição regimental no parlamento, que o custo orçamental das medidas para a habitação "é difícil de estimar porque depende do número de pessoas que colocarem casas no mercado e do número de casas que construírem com o preço definido pelo diploma".

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Além do pacote de medidas propostas pelo Governo de Luís Montenegro, o parlamento vai debater na sexta-feira projetos de lei e de resolução de vários partidos para combater a crise da habitação, com abordagens diferentes, entre mudanças na tributação e alterações aos licenciamentos.

Eis os pontos essenciais sobre as medidas dos partidos para o setor da habitação:





Chega propõe descida de IVA e isenção do IMI

O Chega pretende isentar o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) a habitações que sejam destinadas a habitação própria e permanente e cujo valor patrimonial tributário não exceda 350.000 euros.

O projeto de lei prevê um período de isenção de seis anos e com a possibilidade de ser prorrogado por mais dois, mediante da deliberação das assembleias municipais e posteriormente comunicada à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

O Chega pretende a descida do IVA sobre as “empreitadas de construção ou remodelação de imóveis” quer tenham “natureza pública ou privada, desde que comprovadamente afetos à habitação”.

PS quer segundas habitações no mercado de arrendamento

O PS propõe a isenção de tributações a segundas habitações que sejam colocadas no mercado de arrendamento em zonas de pressão urbanística, desde que os imóveis sejam efetivamente destinados a habitação própria e permanente.

Os socialistas preveem um agravamento de impostos sobre as mais-valias imobiliárias associadas à retenção especulativa de imóveis, que seria aplicável a imóveis durante o período em que são detidos pelo proprietário e “não tenham sido habitados, nem arrendados para fins habitacionais”.

O PS pretende um aumento do IMI para imóveis devolutos para serem colocados no mercado habitacional e combater assim a "retenção de património edificado".

Também pretendem aumentar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) a todos os imóveis detidos por não residentes e apoios fiscais aos arrendatários, “através do aumento do limite máximo da dedução à coleta em sede de IRS dos encargos com rendas, fixando-o em 1.000 euros” a partir de 2027.

IL propõe promover a construção com reduções de IVA e IRS

A Iniciativa Liberal quer a redução do IVA de toda a construção de 23% para 6% e a disponibilização do património imobiliário devoluto do Estado "à melhor oferta para construção de habitação”.

Os liberais querem ver revogado o direito de preferência do Estado em imóveis para “executar políticas públicas de habitação”, argumentando que, segundo a Lei de Bases da Habitação, o Estado “pode substituir-se às pessoas que procuraram casa para si e, dessa forma, limitar o acesso à habitação”.

A IL propõe uma redução do IRS sobre as rendas de 25% para 10% e a isenção deste imposto para os rendimentos prediais nos primeiros cinco anos de quem não tenha tido rendimentos prediais nos últimos cinco anos.

É proposto ainda o alargamento do regime de isenção de mais-valias na venda de imóveis que não sejam de habitação própria e permanente por proprietários que tenham menos de 65 anos.

Os liberais querem possibilitar aos municípios a opção de baixar o IMT, “acabar com o limiar mínimo do IMI” e propõem ainda a redistribuição do IRS dos rendimentos prediais às respetivas autarquias.

Livre propõe estabelecimento de tetos nas rendas

O Livre quer que sejam implementados limites máximos para novos contratos de arrendamento, restringindo-os a “um máximo de 30% acima dos preços de referência por localização, tipologia e escalão”.

O partido pretende ainda determinar a obrigatoriedade de uma percentagem mínima de habitação pública ou a programas de arrendamento a valores acessíveis.

A obrigatoriedade da afetação deste tipo de construção seria aplicada a operações urbanísticas que possuam uma área bruta de construção total igual ou superior a 1.500 metros quadrados e/ou “resultem na constituição de 10 ou mais frações, habitacionais e não habitacionais”.

A medida permitiria ainda os municípios definir critérios mais exigentes, “em função da realidade urbanística local e às necessidades habitacionais identificadas nos termos da Carta Municipal de Habitação”.

 Fonte: Lusa/ Redação

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