Há 250 mil casas vazias em Portugal?

Os números não são recentes, mas continuam a gerar debate. Segundo os Censos 2021, existiam em Portugal 723 215 alojamentos desocupados ou vagos, cerca de 12% do parque habitacional nacional. Mais de 485 mil estavam em condições de habitabilidade, mas apenas 236 927 estavam disponíveis para venda ou arrendamento. Já os restantes 248 534, quase 250 mil casas, surgem classificados como “vagos por outros motivos”, o que significa que não eram habitação principal, secundária nem estavam no mercado.

Estes dados, agora analisados no estudo “Territórios com falta ou desadequação da oferta habitacional em Portugal”, elaborado pelo IHRU e aprovado em janeiro de 2024 no âmbito do Programa Nacional de Habitação, continuam a levantar uma questão central: porque permanecem tantas casas fora do mercado num cenário de crise no acesso à habitação? Há realmente 250 mil casas vagas em Portugal?

 undefined

O relatório alerta para a necessidade de interpretar com cautela estes números. De acordo com a metodologia do INE, alojamentos destinados a alojamento local (AL) podem ser incluídos na categoria “vagos por outros motivos” sempre que exista, no edifício, pelo menos uma pessoa residente. No entanto, edifícios exclusivamente ocupados por AL, sem residentes permanentes, não são contabilizados como alojamentos nos Censos, o que pode subestimar o impacto deste fenómeno em zonas urbanas com forte pressão turística, como Lisboa, Porto e Algarve.

Neste grupo de imóveis “vagos por outros motivos” incluem-se situações diversas: casas desocupadas após falecimento do morador, imóveis em partilha de heranças, alojamentos à espera de obras ou mesmo devolutos por opção dos proprietários.

O estudo do IHRU recomenda agora o aprofundamento do conhecimento sobre os fatores que, de acordo com os Censos, mantinham estas casas fora do mercado em 2021.

 undefined

A análise revela que a maioria destas casas vazias se encontram em zonas com maior pressão imobiliária. Lisboa lidera a lista, com 21 801 alojamentos vagos fora do mercado. Seguem-se Sintra (8196), Coimbra (7930), Porto (7799) e Oeiras (4766). Estes dez concelhos concentram mais de 70 mil casas que poderiam, em teoria, reforçar a oferta de habitação, mas que permanecem sem destino habitacional.

O estudo destaca que, apesar de muitos municípios apresentarem um excedente de alojamentos, isso não significa que não enfrentem pressão urbanística. Pelo contrário, a presença de imóveis devolutos em zonas de elevada procura acentua os desequilíbrios entre oferta e procura.

A análise identificou territórios com desequilíbrios significativos entre a oferta e a procura habitacional, com 78 municípios onde a aquisição de habitação implica uma taxa de esforço superior a 50%, e 76 municípios onde o arrendamento apresenta o mesmo nível de sobrecarga. A interseção entre ambos resultou em 54 municípios, e a reunião de ambos os critérios identificou 100 municípios com dificuldades em ambas as formas de acesso à habitação.

 undefined

Segundo o IHRU, a nível nacional existe uma média de 1,4 alojamentos por cada agregado familiar. Nenhum concelho apresenta menos casas do que famílias, o que significa que o problema do acesso à habitação não está relacionado com a escassez física de imóveis.

Ainda assim, a maioria da população enfrenta dificuldades no acesso a habitação compatível com os seus rendimentos. Cerca de 64% dos alojamentos em Portugal estão em situação de sublotação (com espaço a mais face à dimensão do agregado) e 13% estão sobrelotados, com ocupação excessiva.

O verdadeiro obstáculo continua a ser o preço da habitação face aos rendimentos das famílias. O estudo conclui que, em 164 dos 308 municípios portugueses, o rendimento mediano local não é suficiente para comprar casa ao preço médio de mercado sem ultrapassar os 35% de taxa de esforço, o limite considerado como sobrecarga financeira. O cenário no arrendamento é ainda mais preocupante: em 238 concelhos, equivalentes a 77% do total, arrendar uma casa também implica um esforço financeiro excessivo para a maioria das famílias.

 undefined

O estudo lembra que a produção habitacional não tem acompanhado a procura. Entre 2011 e 2021 foram construídos 168 957 novos alojamentos, apenas 2,8% do total existente, o que contrasta com as décadas anteriores. Em 2002, por exemplo, foram concluídos 125 708 fogos, enquanto em 2015 esse número caiu para 7148. Apesar da recuperação recente – 23 652 fogos em 2023 –, os níveis atuais continuam muito abaixo das necessidades.

O relatório aponta ainda dois fenómenos que terão contribuído para o agravamento nas condições de acesso à habitação em zonas críticas: o crescimento do alojamento local e a aquisição de imóveis por vistos gold. Entre 2011 e 2021, o centro histórico do Porto perdeu 3611 casas de habitação e ganhou 4870 AL. Lisboa lidera em número absoluto, mas é no Algarve que o peso relativo do AL é mais significativo.

Já em relação aos vistos gold, o total de casas vendidas ao abrigo deste regime não parece significativo. Entre 2012 e 2023, data de extinção do regime, em 2023, os vistos gold resultaram na compra de 11 383 habitações de luxo por estrangeiros.

 undefined

O estudo do IHRU considera necessário melhorar os dados estatísticos disponíveis e “dispor de informação mais densificada sobre os rendimentos e os preços de habitação, em particular a taxa de esforço com encargos com habitação que inclua o arrendamento habitacional, e sobre as medianas por metro quadrado, uma vez que há sinais de que os dados publicados pelo INE apresentam algum enviesamento territorial, em especial a mediana das vendas por metro quadrado entre regiões mais interiores e territórios mais densificados", refere o documento.

A conclusão de que, em 2021, existiam 250 mil casas desocupadas, em bom estado, também exige um maior conhecimento sobre o fenómeno. O IHRU recomenda aprofundar o conhecimento sobre estas situações e as suas causas, em articulação com autarquias, INE, LNEC e universidades. Importa conhecer os dados reais e qual a realidade em 2025.

O relatório conclui que parte da solução pode passar pelo reaproveitamento das casas devolutas, mas também por uma nova dinâmica de construção, sobretudo em zonas de maior pressão, aliada a políticas que equilibrem oferta e procura e travem a especulação.

 [vc_miew_postsgrid_container list_style="regular_news_card" loopquery="size:3|post_type:post|categories:8"]