Como tirar a máscara a uma casa na primeira visita

Uma casa pode estar impecavelmente arrumada, luzes bem colocadas, aromas agradáveis e uma decoração que convida a ficar. Mas nem todas as máscaras são inocentes e, no imobiliário, saber olhar para lá da encenação, dos disfarces e brilhos, pode evitar surpresas desagradáveis depois da escritura.

A primeira visita a um imóvel é decisiva. Não para apressar tomadas de decisão, mas para observar, questionar e confirmar o que realmente importa depois de uma primeira impressão. Eis uma checklist prática para ajudar a “tirar a máscara” a uma casa logo no primeiro encontro.

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Visite a casa durante o dia, a luz natural ajuda a perceber melhor o estado geral do imóvel. Mesmo com pintura recente e staging cuidado, há sinais que tendem a aparecer:

Verificar:

• Fissuras nas paredes (verticais, horizontais ou junto a portas e janelas)
• Tetos com manchas, ondulações ou zonas escurecidas
• Pavimentos desnivelados ou com zonas ocas
• Portas e janelas que não fecham bem
• Rodapés inchados ou descolados

Perguntar:

• Quando foi feita a última obra (e que tipo de intervenção)
• Se existiram infiltrações anteriores
• Se há relatórios técnicos ou garantias de obras recentes

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A humidade é um dos problemas que mais “máscaras” inspira, além de ser um dos que pode sair mais caro a longo prazo. Visite a casa mais do que uma vez, esteja atento à estrutura exterior do edifício e seja particularmente cuidadoso em imóveis térreos ou nos últimos andares.

Verificar:

• Cheiros persistentes (mofo, humidade disfarçada com ambientadores)
• Manchas atrás de móveis ou cortinas
• Condensação excessiva nas janelas
• Casas de banho sem janelas ou ventilação eficaz
• Cozinhas com exaustão deficiente

Perguntar:

• Se a casa tem histórico de humidades
• Como é feita a ventilação diária
• Se o prédio já teve problemas de infiltrações ou humidade

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Naturalmente, a canalização e instalação elétrica de uma casa escondem-se em áreas pouco visíveis, mas fundamentais. São como o esqueleto de uma habitação e, consoante o desgaste e os materiais usados, podem implicar um investimento robusto para a sua substituição.

Verificar:

• Quadro elétrico (antigo ou moderno)
• Número e localização de tomadas
• Funcionamento de interruptores
• Pressão da água em torneiras e chuveiros
• Tempo que a água quente demora a chegar à torneira
• Funcionamento de autoclismos
• Ruídos estranhos nas canalizações

Perguntar:

• Idade da instalação elétrica e canalização
• Se já foram substituídas ou parcialmente renovadas
• Se existem certificados ou inspeções recentes

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A iluminação artificial pode enganar, a luz natural não. Além da poupança energética, a orientação solar e horas de luz de um imóvel é determinante para o seu conforto.

Verificar:

• Orientação das divisões (nascente, poente, norte, sul)
• Quantidade real de luz durante o dia
• Sombras permanentes causadas por prédios vizinhos
• Tipo de janelas (simples, duplas, isolamento térmico)

Perguntar:

• Como é o comportamento da casa no inverno e no verão
• Custos médios de aquecimento/arrefecimento
• Se existem problemas de frio excessivo ou sobreaquecimento e em que divisões

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Uma casa silenciosa numa visita pode contar outra história noutros horários. Visite o bairro e o imóvel em diferentes horas e dias da semana para conhecer as diversas dinâmicas. Informe-se sobre escolas, transportes, estacionamento, serviços e planos urbanísticos previstos.

Verificar:

• Ruído com janelas abertas e fechadas
• Proximidade de estradas, escolas, bares ou obras
• Sons provenientes de vizinhos ou áreas comuns
• Serviços, transportes, acessibilidades e zonas de lazer

Perguntar:

• Como é o ruído em horas de ponta ou à noite
• Se existem obras previstas na zona
• Qual o perfil do prédio (habitação permanente, alojamento local, arrendamento) e da vizinhança

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A casa termina na porta? Não! Verifique o estado geral de conservação do edifício, fachada e interiores e dos imóveis confinantes, se possível.  Nenhuma casa é uma ilha e o problema do seu vizinho pode passar a ser o seu.

Verificar:

• Estado do hall de entrada, escadas e elevadores
• Limpeza e manutenção das áreas comuns
• Garagens, arrecadações e zonas técnicas

Perguntar:

• Valor do condomínio e o que inclui
• Se há obras aprovadas ou previstas ou foram feitas recentemente
• Se existem dívidas de condóminos
• Idade e estado das infraestruturas do prédio (telhado, fachadas, colunas) para antecipar despesas futuras.

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Aqui, nenhuma máscara pode existir. Confirme a titularidade e legalidade do imóvel e veja toda a documentação antes de assumir qualquer compromisso. A caderneta predial e a certidão do registo predial são documentos essenciais, já que contêm informações importantes sobre a titularidade, área e a existência de ónus ou encargos sobre o imóvel.

Confirmar:

• Correspondência entre a casa visitada e a planta
• Áreas (útil, bruta, dependente)
• Licença de utilização
• Certificado energético válido

Perguntar:

• Se existem alterações não licenciadas
• Se a casa está livre de ónus ou encargos
• Se toda a documentação está pronta para escritura

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O homestaging é bastante útil, uma vez que ajuda a perceber o potencial de um imóvel e quem o visita a sentir uma ligação emocional ao espaço. Contudo importa saber “desmontá-lo”, ou seja, distinguir o que é staging e o que é estrutura.

Vale a pena estar atento a:

• Móveis demasiado grandes ou pequenos para a divisão
• Cortinas estrategicamente colocadas
• Tapetes a esconder pavimentos
• Espelhos a ampliar espaços
• Aromas a cobrir cheiros desagradáveis

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Antes de sair, uma pergunta simples pode revelar muito sobre como correu a visita

“Se tivesse de decidir com base apenas no que vi hoje, ficaria confortável com esta escolha?”

Mais do que as palavras, contam a pausa, a hesitação e as dúvidas. O que ficou por mostrar?



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A primeira visita não serve para avançar, serve para observar sem pressas. Escolher uma casa é muito mais uma decisão emocional do que racional. Por isso, embora o encantamento nos possa toldar o espírito, importa saber tirar a máscara e ver mais além. Porque no imobiliário, como no Carnaval, a festa passa… mas a casa fica.

Comprar casa não é uma corrida de curta distância, é uma maratona. Há uma diferença entre tomar decisões e ser precipitado. Fazer as perguntas-chave no tempo certo é como ver o percurso todo antes de começar a correr. Seja exigente, determinado, tome notas, peça ajuda a quem percebe.

Uma casa bonita pode esconder problemas. Uma pergunta bem feita, não só não ofende, como pode poupar-lhe milhares de euros ou anos de arrependimento.

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