Casas sobrevalorizadas, salários baixos: Portugal lidera desequilíbrio na Europa

Portugal é o país da União Europeia onde as casas estão mais sobrevalorizadas, cerca de 35% acima do seu valor real, segundo um relatório da Comissão Europeia. O estudo, publicado esta terça-feira, alerta que o desequilíbrio entre preços e rendimentos se agravou em 2024, contrariando a tendência de estabilização observada na maioria dos restantes países europeus.

O relatório, intitulado “Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies”, assinado por Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias e Bořek Vašíček, conclui que Portugal é o único país da UE onde a sobrevalorização dos preços da habitação aumentou de forma significativa este ano.

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Ao longo da última década, os preços das casas na União Europeia cresceram, em média, 10% mais rapidamente do que os rendimentos, uma tendência que em Portugal foi particularmente acentuada. O resultado é um esforço financeiro das famílias entre os mais elevados da Europa, tanto para comprar como para arrendar casa.

Para calcular a sobrevalorização, Bruxelas cruzou três métricas principais:

• Modelos econométricos que relacionam preços com variáveis como rendimentos, taxas de juro e oferta habitacional;
• O rácio preço-rendimento, que mede quantos anos de rendimento são necessários para comprar uma casa;
• O rácio preço-renda, que compara o preço de compra de um imóvel com o valor das rendas anuais que este poderia gerar.

Em Portugal, a conclusão é clara: os preços de mercado ultrapassam em cerca de 35% o valor que seria justificado pelos fundamentos económicos.

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Entre as causas estruturais apontadas está uma oferta habitacional cronicamente limitada, incapaz de responder à forte procura. O relatório sublinha que “a nova construção tem vindo a diminuir, atingindo mínimos históricos”, num contexto marcado por regras urbanísticas complexas, baixa produtividade no setor da construção e demoras excessivas nos processos de licenciamento.

Portugal é, de facto, um dos países da UE onde a emissão de alvarás é mais demorada, podendo demorar até 31 semanas. Este processo burocrático representa “uma fonte significativa de ineficiência que limita drasticamente a resposta da oferta”, lê-se no documento.

Os autores destacam ainda “a rigidez das regras de zoneamento e uso do solo”, que, apesar de terem objetivos ambientais legítimos, acabam por restringir fortemente a disponibilidade de terrenos para construção habitacional.

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O estudo nota que, apesar de o investimento residencial ter regressado aos níveis anteriores à crise de 2008, isso não se traduziu num aumento expressivo da construção nova. Em vez disso, o capital tem sido canalizado para renovações e reabilitações, muitas delas ligadas à melhoria da eficiência energética, num contexto em que o setor enfrenta escassez de mão-de-obra e falta de competências técnicas.

Outro fator com peso relevante no caso português é o impacto do turismo. Segundo o relatório, Portugal é o país da União Europeia onde o turismo teve o impacto mais forte nos preços da habitação, sobretudo devido à expansão das plataformas de alojamento de curta duração.

A Comissão Europeia conclui que “a proliferação destas plataformas perturbou o mercado habitacional tradicional, confundindo as fronteiras entre arrendamento de curto e longo prazo”. O resultado foi a redução da oferta de arrendamento permanente, à medida que muitos proprietários transferiram imóveis para o mercado turístico, em busca de rendimentos mais elevados.

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