Arrendamentos informais em Portugal podem chegar a 60%, alerta OCDE

A OCDE defendeu, esta terça-feira, que o mercado de arrendamento em Portugal “continua subdesenvolvido e fragmentado", com apenas 12% de famílias a declararem viver em casas arrendadas, e com os arrendamentos informais a poderem atingir até 60%.

No 'Economic Survey' de Portugal, onde analisa o desempenho económico do país, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) dedica um capítulo aos desafios da crise da habitação. Refere que “as reformas anteriores destinadas a impulsionar a oferta de arrendamento obtiveram apenas um sucesso limitado devido à persistente fragmentação regulamentar", ao congelamento das rendas anteriores a 1990 e às "frequentes alterações políticas a criarem incerteza para os investidores", conclui a análise.

Num subcapítulo dedicado à eficiência energética, a OCDE ressalva que, "apesar do clima ameno de Portugal e da procura energética globalmente baixa", a fraca qualidade da habitação "contribui para elevados níveis de pobreza energética" e "prejudica a saúde e o bem-estar das pessoas".   undefined

No diagnóstico inicial sobre a crise da habitação em Portugal, a OCDE destaca o "fraco investimento em habitação nas últimas décadas", o aumento dos preços dos terrenos e dos custos da construção, a "escassez de mão-de-obra qualificada" e os atrasos e a complexidade na obtenção de licenças de construção.

A título de exemplo, o número de dias para obter uma licença de construção em 2023 variou entre 272 no Funchal e 548 em Coimbra, sendo de 545 em Lisboa e de 453 no Porto.

Além disso, o parque habitacional, "um dos maiores" da OCDE em termos percentuais, revela-se "ineficiente", já que a quantidade de casas não utilizadas como residências principais – porque estão vagas (12% das habitações em 2021) ou são usadas como casas de férias (19%) – "é a mais elevada" entre os países da organização.

Esse cenário verificava-se também no centro de Lisboa, onde 14,9% dos imóveis estavam vazios e 9,3% eram usadas como casas de férias em 2021.

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Apesar de o Governo e muitos municípios terem reforçado o investimento nos últimos anos, "o parque de habitação social estava entre os mais baixos da OCDE em 2022".

Em 2022, Portugal gastou apenas cerca de 0,1% do PIB em habitação social, indica o relatório.

O desajustamento entre a oferta e a procura no mercado habitacional é explicado por um aumento de 13% do número de agregados familiares, no período entre 2010 e 2023, "refletindo uma tendência para agregados familiares mais pequenos".

Além disso, os preços "comparativamente baixos dos imóveis", em comparação com os padrões internacionais, incentivaram a procura por cidadãos estrangeiros, representando "cerca de 10% do valor total das transações imobiliárias entre 2019 e 2024".

A procura dos estrangeiros concentrou-se "em imóveis mais caros, refletindo o poder de compra relativamente mais elevado e os requisitos mínimos de investimento" exigidos pelos chamados vistos ‘gold’.

Também o crescimento do turismo aumentou a procura de habitação, assim como a "expansão dos alugueres de curta duração".

"Em Lisboa, por exemplo, o número de imóveis anunciados no 'Airbnb' subiu de 18.277 em setembro de 2019 para 21.181 em dezembro de 2024, correspondendo a cerca de 7,6% de todas as habitações na área urbana", sublinha o estudo.

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O agravamento do IMI, limites à tributação de mais-valias com a venda de habitações e agravamento fiscal sobre "habitações subutilizadas" ou devolutas em "zonas de elevada procura" são as principais recomendações resultantes do estudo da OCDE.

Para fazer face aos desafios da crise da habitação, a OCDE propõe soluções como a "simplificação das licenças de construção", a "reforma da tributação" e o "reequilíbrio da regulamentação dos arrendamentos".

Para a organização, os incentivos fiscais dados aos proprietários em Portugal para "colocar os edifícios vagos no mercado ou libertar habitações subutilizadas são fracos", contribuindo para reduzir a "mobilidade" e agravar a "desigualdade intergeracional".

A OCDE defende, por isso, uma "transição gradual dos impostos sobre as transações para os impostos sobre a propriedade", designadamente através do aumento significativo do IMI, assim como um agravamento da tributação das mais-valias com a venda de habitações e um "reforço dos impostos sobre as habitações subutilizadas em zonas de elevada procura".

"Embora a carga fiscal global seja baixa, as receitas provenientes da tributação das transações imobiliárias [como o IMT] representam uma parte maior do total das receitas públicas do que a média na OCDE, enquanto a parte dos impostos sobre a propriedade imobiliária [IMI] é relativamente baixa", sublinha o estudo.

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"A desatualização dos valores imobiliários", ou seja, dos valores tributários dos imóveis que contam para o cálculo do IMI, e que não são revistos desde 2015, é para a OCDE um dos principais fatores que "contribuem para a baixa tributação da propriedade residencial".

Para aumentar a receita destes impostos, que se encontra "estagnada" apesar da aceleração dos preços das casas, a organização sugere "basear as avaliações anuais dos imóveis em dados recentes de vendas ou arrendamentos".

O estudo assinala ainda que "os impostos sobre a propriedade são geralmente considerados menos distorcivos do que os impostos sobre as transações", pelo que sugere "reduzir os impostos sobre as transações e, ao mesmo tempo, reforçar os impostos sobre os bens imóveis" para tornar os mercados imobiliários "mais eficientes" e criar "espaço fiscal para investimentos ou reduzir outros impostos".

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A OCDE considera ainda que "as isenções de imposto sobre as mais-valias em residências principais [quando reinvestidas] contribuem para elevados ganhos inesperados com a valorização dos imóveis e aumentam a desigualdade intergeracional".

Quando "combinadas com baixos impostos" sobre a propriedade, significam que "os proprietários mais velhos registaram aumentos consideráveis e em grande parte não tributados no seu património", ao contrário dos jovens que "não viram um aumento correspondente do seu património, mas enfrentaram maiores barreiras à aquisição de imóveis".

"Portugal poderia considerar a revisão da tributação e das isenções de mais-valias", mesmo que impondo apenas "limites" à isenção acima de determinados valores, sugere o estudo.

No caso dos imóveis desocupados, a OCDE defende um agravamento maior do imposto que, embora podendo ir até três vezes a taxa de IMI, é sempre diminuto "devido a bases tributárias reduzidas, à aplicação apenas das taxas mínimas ou à não identificação dos edifícios devolutos como tal".

 Fonte: Lusa/ Redação

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